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リノベーションまちづくり塾@豊島区 第3回

公開日: まちづくり, 住宅リフォーム

Mt.Fuji
 

ダンスパーティーをはじめた男

 

リノベーションスクール 第1回
リノベーションスクール 第2回
に続き、今回は最終回にあたる、リノベーションスクール 第3回に参加しました。

 

リノベーションまちづくりを仕掛けている方々を見ていると、
どうしても下記のYoutube映像が頭に浮かんでくるのです。

自ら楽しみながら渦を巻き
楽しそうだなあと寄って来た人達を巻き込み
大きなムーブメントを起こしている、
そんな印象を受けるのです。

 

第3回も、まずはアフタヌーンソサエティー 清水 義次先生のお話から。

敷地に価値なし、エリアに価値あり

志ある不動産オーナーと一緒に一つの成功事例を地域につくれば、
実例があることで他のオーナーを動かすことができ
エリアを変え、エリアの資産価値を上げることができる。

一方で、新しい都心居住者と新たな起業者を呼び込むことで
まちのコンテンツづくりを行い、
まちを活性化させることの大切さについてお話いただきました。

不動産オーナーが所有する物件を、
個人の所有する資産といった狭い捉え方でなく、
地域の活性化に貢献できる、まちに開かれた資産と捉え
まちの価値を上げていきましょう、
オーナーの皆さん、一緒にやっていきましょう!といったかんじで
積極的に不動産オーナーの意識改革に取り組んでいらっしゃいました。

 

で、次に、
志ある不動産オーナーのお手本のような、青木 純 先生のご登壇。

まちの救世主になりたいか

青木さん曰く、

大家の役割は、

◆まちの採用担当:そのまちに住む人を選ぶ

◆暮らしの舞台づくり:特徴のある賃貸住宅を入居者と一緒に創る

そして、まちを活性化させるべく、まちのコンテンツをつくり、
まちを変える「まちの救世主」になる存在です。

青木さん自身、先代から事業承継したマンションで当初はご苦労をされたそうです。
東北大震災が起こり、無個性な賃貸マンションでは空室が目立ち
新たな価値観を提供しないと立ち行かない状況になった時、

「入居者と一緒に壁紙を選ぶ」サービスを開始したそうです。

こんなこと、一般住宅のリフォームでは当たり前すぎることなのに、
当時、賃貸住宅ではこのようなサービスはありませんでした。

リフォーム業者の私からしてみれば、
賃貸住宅の原状回復工事というのは、「スピード」と「安さ」が命です。
特に、賃貸の入れ替えは、今頃の春先に集中しており、
退去後、いかに早く内見できるようにするかが重要で、
次の入居者の希望を取り入れてクロスを貼り替えることはありません。
せいぜい、入居者ターゲットニーズにあったアクセントクロスを貼ったり、
女性限定の部屋であれば、女性ウケの良さそうな内装に仕上げる程度です。
マーケットリサーチはかなり入念にしていますが、
入居者個人の希望を優先することはないです。

ただ、賃貸は、マーケットの繁閑がはっきりしているので、
長期空室や春先の入退去入れ替え時期を逸してしまった物件に対しては
最近は、カスタマイズ賃貸なども検討しています。

入居者と一緒に壁紙を選ぶサービスを開始したとはいえ、
最初からそんなにうまくいったわけではないそうです。
「うまくいったんじゃなく、うまくいかせ続けたんです。」とご本人がおっしゃる通り、
たかが壁紙カスタマイズだって、早々うまくいかないだろうことは想像できます。

そして、壁紙がうまくいけば、照明、床材…と徐々に手を広げ、
入居者とのコミュニケーションを大切にしていったそうです。

賃貸経営のやり方を変える。

入居者との関わり方を変える。

入居者同士のコミュニティーが発生し、価値観の連鎖が起こる

入居者満足の向上

長期入居(入居のウェイティングリスト)

賃貸経営の安定

再投資

といった良いサイクルを自ら仕掛けていかれたのだと思います。

「賃貸住宅を、入居者と一緒に商品開発する」というスタンスでオーダーメイド賃貸改装を行い、
満足した入居者がSNS等情報発信をすることで、次の入居希望者を引っ張ってきているようです。

ここまでくると、
「入居募集」とか「広告費」といった世界から完全に自由になっているように思います。
大家も、入居者も、幸せなご縁で繋がれている世界です。

 

 

欲しい暮らしは手作りで手に入れる

次に、らいおん建築事務所の嶋田 洋平さんと、築45年の目白ホワイトマンションのオーナー様と、
入居者、青木さんの4人によるトークセッション。

今にして気付いたのですが、私は仕事の関係で、目白ホワイトマンションの前を、数十回は通っていました。
目白ホワイトマンションの隣の建物は印象的ではっきり覚えていたのですが、
目白ホワイトマンション自体は記憶に残っていないです。私にとっては、その程度の印象の建物でした。

誰もが損をしないしくみづくり

この物件の特徴的なところは、
志のあるオーナーと一緒に、賃貸経営のしくみづくりから変えているところです。

まずは、先に入居者を見つける。(嶋田さんのお友達)

投資(改修費用は、オーナー・家守の嶋田さん・入居者で按分)

相場より安い家賃で、即入居

すぐに家賃回収開始

オーナーから、不動産を安く賃貸し、入居者に安く転貸する。
ほしい暮らしをつくるためにみんなが共同事業者になっているのです。
事業リスクを三者でリスクヘッジしているのです。

オーナーは空室で賃料ゼロに比べれば損はしないし、
リノベーションしてバリューアップした部屋は、その後相場以上の家賃収入が想定できます。
家守は、空間デザインをせずに、中間マージンで設計料以上の対価がもらえる。
入居者は、住みたい家を賃貸でできる。

まさに、三方よしの賃貸住宅になるのです。

空室で悩んでいた賃貸住宅を、工夫して満室にできれば、
地域の課題解決に貢献できるかも知れないのです。

まちのニーズに合ったやり方をすれば、様々な工夫ができるのです。

 

最後に。

豊島区は、消滅可能性都市から、超絶可能性都市へ

 

まちのニーズに合ったやり方で豊島区を変え、

可能性を秘めたポテンシャルの高い都市へ進化していくのを楽しみにしています。

 

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